Дачная амнистия для ИЖС - 2026

Упрощенный порядок оформления права собственности на индивидуальный жилой дом.

Все мы часто слышим и уже неплохо знаем такой термин, как «дачная амнистия». Да, уже несколько лет действуют упрощенные процедуры регистрации права собственности на отдельные земельные участки, жилые и садовые дома. Законодательство устанавливает специальные процедуры регистрации прав на такие объекты недвижимого имущества, они применяются в ограниченном временном промежутке, какие-то правила прекращают свое действие, часть правил вновь возвращается к применению. Давайте разберемся, как это работает в настоящий момент.

Итак, 19 декабря 2020 года вступил в силу Федеральный закон от 08.12.2020 № 404-ФЗ. Данным законом до 01 марта 2026 года продлено действие упрощенных процедур для кадастрового учета и регистрации прав на садовые дома, а также возвращена возможность их использования в отношении индивидуальных жилых домов. 

Что нужно для регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом? Для этого достаточно подать следующие документы:

1) технический план на дом (выполняется кадастровым инженером);

2) правоустанавливающий документ на земельный участок (если право на участок не зарегистрировано в ЕГРН). Не забываем, что земельный участок должен быть предназначен для индивидуального жилищного строительства (в сведениях ЕГРН должен быть указан соответствующий вид разрешенного использования).

Законом специально установлено, что при такой регистрации права собственности уведомление о планируемом строительстве дома либо уведомление об окончании строительства не требуется. Необходимые для регистрации сведения о доме (кроме сведений о его площади и местоположении на участке) указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, составленной и заверенной правообладателем дома.

Закон также дополнен требованием о том, чтобы регистрируемый дом соответствовал параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Требования таковы:

- отдельно стоящее здание;

- количество надземных этажей - не более чем три, высотой не более двадцати метров,

- дом состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;

- дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. 

На первый взгляд все просто – все сведения о доме содержатся в техническом плане, на участок право имеется – можно регистрировать! НО… А как же соблюдение требований градостроительного регламента земельного участка (установлен в Правилах землепользования и застройки), например те же минимальные отступы от границ земельных участков, или требования законодательства об охране объектов культурного наследия (если в пределах участка есть, например, объекты археологического наследия), ограничения зон с особыми условиями использования территорий? Их же никто не отменял! Нужно ли их соблюдать?) Соблюдать, в любом случае, нужно, и вот почему.

Действительно, как указано в Письме Росреестра от 05.03.2021 № 14-1578-ГЕ/21 «О применении отдельных положений действующего законодательства с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 08.12.2020 № 404-ФЗ», в пределы правовой экспертизы при регистрации права собственности на индивидуальные жилые дома в данном случае не входит анализ соответствия дома предельным параметрам разрешенного строительства. А вот наличие установленных зон с особыми условиями использования территории (например, зоны охраны объектов культурного наследия, охранная зона объектов электроэнергетики, охранные зоны линейных объектов и т.п.) и несоответствие  возведенного объекта таким ограничениям – уже будет основанием как минимум для приостановки кадастрового учета и регистрации прав, а впоследствии и отказа в регистрации.

Также необходимо понимать, что даже при наличии регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом, если все-таки при его возведении были нарушены действующие нормы (разрешенные параметры строительства) – не исключается возможность в дальнейшем при проведении проверок либо при возникновении каких-либо судебных споров – возникновения вопроса о признании такого дома самовольной постройкой, то есть объектом, возведенным в нарушение установленных правил.

Какие можно сделать выводы?

Да, упрощенная процедура регистрации права собственности на индивидуальные дома возвратилась, срок действия ограничен  01 марта 2026 года. 

Мы можем подавать заявления о кадастровом учете и регистрации права собственности на дом, отвечающий признакам объекта индивидуального жилищного строительства и находящийся на нашем земельном участке с видом разрешенного использования «ИЖС» с минимальным количеством документов (по сути только технический паспорт). Даже и не получая каких-либо документов, подтверждающих возможность строительства дома на участке, его разрешенных параметров, отсутствия установленных ограничений. Однако в таком случае мы можем допустить ошибки, ведь наше незнание установленных ограничений, которое может и не проверяться в ряде случаев регистратором, может повлечь признание дома в будущем самовольной постройкой…

Тогда как лучше поступить?

Рекомендация такова: перед принятием решения о строительстве дома нужно тщательно проанализировать все правила, нормы и ограничения, действующие в отношении земельного участка, лучше, чтобы это сделал профессионал, конечно. В том числе проанализировать Генеральный план поселения, Правила землепользования и застройки, иные документы. Очень полезно будет получить Градостроительный план земельного участка. И, кстати, подача уведомления о планируемом строительстве дома, по результатам рассмотрения которого будет положительный ответ органа архитектуры, тоже не помешает.

Резонный вопрос: если регистрацию упростили, а по факту лучше все-таки практически пройти более сложную процедуру – зачем это все нужно? Ответим так: это нужно; риски соблюдения всех правил в любом случае лежат на будущем собственнике дома, строительство дома – значительное, затратное и важное мероприятие, и потери при неверном решении весьма велики.